Что будет с ценами на недвижимость: прогноз на квартиры, дачи, новостройки, дома и землю

ПОДДЕРЖИ МИР

Здравствуйте, уважаемые читатели журнала ПрофиКоммент. Самое время изучить ситуацию с ценами на недвижимость и попробовать предположить, куда они устремятся в ближайшее время.

Тем более что на 2019-ый год уже запланировано немало изменений – повышение НДС, пенсионная реформа, увеличение налогов на недвижимость, охота за самозанятыми.

Что будет с ценами на квартиры в 2019 году

Первое и наиболее распространенное, что интересует практически каждого современного пользователя интернета – вопрос стоимости квартиры. Поскольку квартира – это самый популярный объект недвижимости и подавляющее количество граждан проживают (или хотят проживать) именно в квартирах.

Первым и основным фактором, который будет давить на цены в 2019 году, является всё тот же пресловутый спрос со стороны населения. Как бы ни хотелось продавцам недвижимости верить в иное, но реалий экономики никто не отменял и достаточно взглянуть на макропрогнозы от Минэкономразвития, приложить к ним ещё несколько выкладок от Росстата и вы поймёте, что сейчас происходит с платёжеспособным спросом.

Данные Росстата по индексу цен на стройматериалы и услуги

Если экономика будет расти медленно, а в некоторых случаях и вовсе стагнировать, то реального роста заработных плат у населения не произойдёт. Как следствие, если вычесть обязательные расходы (вроде еды, ЖКХ, лекарств) у людей останется ещё меньше свободных средств, чем годом ранее. А значит, на рынок жилья придёт ещё меньше денег.

Кто-то может предположить, что у людей есть дополнительная возможность расширить свою финансовую базу – взять кредит в банке. Но за первую половину 2018-го года население итак взяло 1,1 трлн рублей у финансовых организаций (всего теперь у населения кредитов на астрономическую цифру в 13 трлн рублей)

Динамика объемов кредитов, предоставленных физическим лицам
Динамика объемов кредитов, предоставленных физическим лицам

В основном новые кредиты идут на реструктуризацию уже ранее взятых и лишь увеличивают долговую яму для людей.

Динамика задолженности по ИЖК (долги по кредитам населения)
Динамика задолженности по ИЖК (долги по кредитам населения)

Причем в структуре кредитов значительную часть из них занимают именно микрофинансовые займы на короткий срок под драконовский процент – делается это чаще всего именно для того, чтобы под воздействием коллекторов перекредитоваться и погасить хотя бы часть долгов по старому кредиту.

Что будет с ценами на вторичное жилье в 2019 году

Рис 4 Данные Росстата - сравнение вторички и новостройки

Если сравнивать новостройки и вторичку, то падение на рынке вторичного жилья будет намного выше – в силу физического износа зданий, программы Реновации, устаревших планировок и несовременных коммуникаций.

Цены на вторичку будут падать – это фактор времени, конкуренции со стороны застройщиков и тенденций экономики.

К тому же новостройками занимаются профессиональные застройщики – компании федерального уровня, с развитой системой менеджмента, связями с банками, многочисленными ипотечными программами. Поэтому молодая семья чаще выбирает квартиру в новостройке, чем в старом доме, тем более и цена на новостройку ниже.

Что будет с ценами на квартиры в Москве в 2019 году

В таких условиях цены на столичном рынке находятся под особым вниманием – ведь именно здесь сосредоточен основной платежеспособный спрос.

Стоило бы предположить, что московские новостройки может ожидать существенный рост цен, если часть из крупных проектов будет заморожена и на рынке образуется дефицит предложения.

Однако уже сейчас средняя цена на 1-комнатную квартиру в Москве на порядок выше, чем в любом другом городе России и по сигналам многих аналитиков ощущается перегрев рынка.

Московские новостройки
Московские новостройки

Достаточно вспомнить рынок недвижимости в Японии, который переживал нечто подобное 20-30 лет назад (финансовый пузырь продолжался до 1991 года и потом сдувался более 10 лет) и что у них до сих пор так и не растут цены на жильё.

В случае падения курса рубля относительно доллара на 20-30%, вряд ли стоит ожидать такого же роста цен на недвижимость в Москве – просто потому, что основной покупатель квартиры в столице получает зарплату в рублях, а не в долларах. Как результат такого падения – просадка цен в долларах.

Другой симптом на столичном рынке – увеличение времени продажи, то есть от начала выставления квартиры на продажу до сделки может проходить не месяц и не два, а полгода-год.

В такой ситуации у собственников есть два варианта:

  • Снижать цену для ускорения продажи и вывода денег из потенциального неликвида
  • Переходить на рынок аренды

Но многие эксперты ожидают снижения доходности от арендной и коммерческой недвижимости как раз в связи с замедлением экономики.

Что будет с ценами на недвижимость при обвале рубля

Если ситуация с санкциями США против России усугубится и американский истэблишмент решится на:

  • замораживание финансовых активов,
  • запрет на инвестиции в российский госдолг,
  • ограничения в энергетическом секторе,

результатом этого может стать рост курса доллара. Обвал рубля по заявлениям чиновников из Минфина маловероятен, так как по словам Антона Силуанова финансовая система страны устойчива и готова к любым потрясениям извне.

Тем не менее, курсовые колебания вполне вероятны и они могут привести к некоторой коррекции рубля.

В такой ситуации можно предположить, что рублевая ликвидность будет искать защитные активы, но недвижимость вряд ли будет выглядеть таковой – ведь спрос на квартиры падает и всё больше вторички выставляется каждый день. Защиту от падения рубля могут искать в золоте, евро и тех же долларах, поскольку их проще конвертировать в любой товар. А вот недвижимость не может являться таким защитным активом в виду низкой ликвидности.

Есть другое предположение, которое выдвигают отдельные экономисты – в случае ослабления рубля на рынок недвижимости начнут выходить всё больше продавцов с целью побыстрее продать жильё и выйти из квартирного бизнеса. Такая ситуация может привести к падению относительной цены за квадратный метр в:

  1. Воронеже,
  2. Саратове,
  3. Екатеринбурге,
  4. Петербурге,
  5. Омске,
  6. Перми.

Поскольку в этих городах средняя цена квартиры достаточно высока и спроса на недвижимость вряд ли хватит, чтобы удерживать цены на одном уровне.

Ещё сильнее может пострадать сектор недвижимости в Краснодаре, Сочи, Ростове-на-Дону, так как сюда в последние годы наблюдалась значительная миграция из Сибири, Дальнего Востока и Северных районов России. Причем чаще всего картина покупателя южной недвижимости – молодой военный пенсионер или северянин, льготник, рано вышедший на заслуженный отдых. А в связи с новой пенсионной реформой денег у населения предпенсионного возраста будет меньше, и переезжать они станут реже.

Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2019 году

Цены на дома, дачи и земельные участки в 2019 году ожидает ещё большее падение – ведь спрос на них изначально был со стороны более зажиточного среднего класса, а с падением темпов роста экономики будет ожидаться и сокращение реальных доходов этого среднего класса.

Если на квартиры спрос будет хоть как-то поддерживаться, по крайней мере, в крупных промышленных центрах, куда едут на заработки из маленьких населенных пунктов, то дома в сельской местности ждёт, скорее всего, банальное забвение.

Сельский долгострой под Волоколамском
Сельский долгострой под Волоколамском

Кто решится в кризис вкладывать деньги в село, если там нет ни работы, ни инфраструктуры, ни рынка товаров и услуг? В сельской местности в среднем стоимость той же еды и медицинских услуг на 20-50% выше, чем в крупном городе, потому что на селе нет ни гипермаркетов, ни медицинских центров, ни конкуренции со стороны предпринимателей. А заниматься фермерством рентабельно на участке от 10 га, да и то, если у вас есть выход на полки супермаркета.

В таких условиях люди предпочитают выбирать квартиру в городе, а не дом загородом. Поэтому даже в Подмосковье с ценами на дома и землю не будет наблюдаться роста, из-за сокращающегося спроса.

Автор:

Похожие новости

  1. Программа «Молодая семья»: условия господдержки
  2. Как получить жильё от государства бесплатно
  3. Получение квартиры военнослужащим от государства
  4. Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал
  5. Кто может не платить за капитальный ремонт многоквартирного дома
  6. Новостройка или вторичка: что лучше купить?
  7. Межевание участка без согласия соседей
  8. Стоит ли сейчас покупать квартиру
  9. Продать квартиру за материнский капитал: инструкция
  10. Что выгоднее: сдавать посуточно или помесячно?
  11. Стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость
  12. Могут ли забрать единственную квартиру за долги: взыскание на единственное жилье должника
  13. Почему квартира не продается: что надо знать о рекламе недвижимости
  14. Как продать квартиру в 2023 году
  15. Плюсы и минусы вложения денег в недвижимость
  16. Как повысить стоимость квартиры для продажи или аренды

Комменты и Отзывы (2)

  • Сергей

    Цены на загородное жилье в Подмосковье до 45 км от МКАД будут неизбежно расти! Особенно на Западе (Новорижское ш, Рублевское, Ильинское, Пятницкое). В поселках с коммуникациями, газом, дорогами, вблизи крупных городов Подмосковья. Связано это с дефицитом новых предложений. Огромная часть кирпичных домов на глубоком фундаменте за бюджетные деньги были скуплены в 2015, 16,17,18. Но если внимательно посмотреть ресурсы — новых предложений даже без отделки не появляется. Новых поселков как раньше не создают — затратно! Все что вышло — это старые проекты, согласованные с проложенными коммуникациями много лет назад. Сейчас строить новое очень дорого, а доходы населения упали. Существенно выросли цены на бензин, работу строительной техники, арматуру и бетон. Это значит, что скоро даже новых кирпичных домов будет единицы, на рынок будут поступать либо дорогие, либо старые дома подешевле, требующие существенного затратного ремонта, т.к они были построены вначале 2000-х домов.

    Поэтому иллюзии и сказки как все будет дешеветь — нет объемов, чтобы дешеветь! Дальнее Подмосковье возможно..

    • Аноним

      Серёжа у первой бетонки по Ярославке полная попа Первая линия от дороги ещё кое как а дальше все из 10 участков один два ухоженные

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *