Новостройка или вторичка: что лучше купить?

Социальный финансовый журнал ПрофиКоммент приветствует вас. В этой статье вы найдете исчерпывающую информацию о сравнении новостроек и вторичек. Что лучше выбрать и купить?

Данная статья написана на базе реальных историй людей, которые за свою жизнь успели пожить и в домах былых времен (так называемых «вторичках»), и в новостройках.

Плюсы и минусы

Прежде чем мы перейдем к сравнительной таблице плюсов и минусов недвижимости, следует сказать несколько слов о том, что такое новостройка и вторичка.

Новостройка – это многоквартирный жилой дом, построенный недавно. Даже дом 5-10 летней давности можно считать новостройкой, так как при строительстве объектов недвижимости 21 века (то есть те, которые были построены в 2000-х годах), в России действовали несколько иные принципы возведения. В данном случае под словом новостройка, подразумевается то, что дом построено недавно.

А вот с юридической точки зрения, новостройка – это объект недвижимости, который покупается у застройщика или строительной компании, а не со вторых рук. То есть, такой объект недвижимости переходит во владение покупателю (будущему хозяину) впервые.

Поэтому даже новостройка может быть вторичкой, если её кто-то уже купил у застройщика и потом перепродает по более высокой цене с целью заработать.

Вторичка – это объект недвижимости, как правило, квартира, которая находится в домах старого фонда. То есть в домах, которые строились еще в СССР. Такие дома имеют свои особенности, свои полюсы и минусы, о которых мы будем говорить дальше. В данном случае слово «вторичка» подразумевает, что квартира находится в доме старого фонда. Именно это и подразумевается чаще всего.

А вот с юридической точки зрения, слово «вторичка» можно применить и к квартирам в новостройках, которые продают уже владельцы, купившие квартиру у застройщика. Какая-то часть людей всегда готова рискнуть деньгами, вложиться в строительство дома на этапе котлована, где они покупают долю (будущую квартиру), и, если им везет и дом достраивается, то они пытаются продать готовую квартиру в 2-3 раза дороже.

Кому-то не везет, и есть такие дома, которые не достраиваются в силу того, что недобросовестные (особенно частные) застройщики занимаются незаконным строительством, которое могут приостановить по решению суда, либо вообще снести. Поэтому давайте сравнивать.

По ходу данной статьи будем традиционно считать, что новостройка – это квартира в новом доме, а вторичка – квартира в доме эпохи Советского Союза.

Таблица 1. Сравнение вторичного жилья и новостроек

Новостройка	Вторичка
Цена
1-2 млн.	1,5-3 млн.
Качество стен
Газобетон; Пенобетон; Шлакоблок; Панели; Кирпич; Бракованный кирпич; Строительный бой; К сожалению, при покупке недвижимости в новостройке, люди редко обращают внимание на качество стен. Особенно, когда дом достроен и скрыт всевозможными дизайнерскими фишками, то понять, что внутри стен – невозможно. Нередко застройщики используют для стен пустотные панели, которые заполняются строительным боем, то есть материалом из разрушенного ранее здания. Это гораздо выгоднее, чем покупать кирпичи. Иногда внешнюю часть дома покрывают металлическими листами с рисунком кирпича, создавая впечатление, что дом кирпичный, а внутри чаще всего, обычные тонкие панели.	Кирпич; Панели;
Вода
Скважина; Реже, центральная;	Центральная
Электроэнергия
Иногда мощности электрических подстанций не хватает на полное потребление электроэнергии в многоквартирном доме. Когда люди начинают пользоваться обогревателями или кондиционерами, происходит регулярное отключение света. Часто, новоселы вынуждены складываться на строительство новой подстанции, или подключение к более мощной.	Мощность подстанций соответствует нормам потребления в домах. Перебои со светом редкие. Возникают вследствие износа оборудования. Неисправности эти устраняются управляющими компаниями.
Канализация
Выгребная яма (часто не достаточного объема); Центральная канализация реже;	Центральная
Отопление
Отдельный котел на дом, работающий на солярке; Отдельный котел на дом, работающий на газу – подключение к газу центральное. Своя газовая котельная на район, работающая от газа — подключение к газу центральное;	От ТЭЦ в районе.
Больницы
Не планируются при строительстве новостроек. Жители новостроек закрепляются за какой-то районной больницей советского периода, где из-за очередей попасть к врачу практически невозможно. Поэтому люди часто прибегают к услугам платных клиник, как для взрослых, так и для детей.	Планировались в период строительства жилых районов и на определенное количество жителей в районе обязательно строилось здание больницы.
Детские сады
Чаще всего платные; Также семьи в новых районах часто прибегают к услугам частных нянь. Государственные школы строят в районах новостроек редко.	Есть в каждом районе. При этом детские садики государственные. Частные встречаются редко. Все государственные детские сады находятся в старых районах в пешей доступности.
Школы
Чаще всего, в районах новостроек школы не строят. Дети ездят в государственные школы на автобусе в старые районы. Такие школы переполнены и родители вынуждены устраивать детей в частные школы из-за нехватки мест, при этом даже платные школы могут находиться за пределами их района новостроек.	Так как в эпоху СССР городское строительство жилых районов было спланировано, то на район могло строиться по нескольку школ, при чем не только обычных. Среди них были коррекционные школы, школы-интернаты, школы для детей с ограниченными возможностями.
Тротуары
Достаточно часто тротуары отсутствуют. Автомобильная дорога может проходить в 1,5-2 метрах от окон дома. Люди вынуждены постоянно уступать дорогу машинам, либо идти по тонкому тротуару вдоль дома, еле рассчитанного по ширине на двух людей. Часто, даже тонкий асфальтированный тротуар отсутствует и люди ходят по грунту или гальке, так как застройщик даже не планировал строить дорогу. Но об этом покупателям никто не говорит.	Старые дома имеют большую придомовую территорию. Дорога от дома может быть в 5-10 метрах. Под домом большой тротуар. А сам тротуар с обеих сторон высажен большими деревьями: тополями, каштанами, липами, кустарниками и др.
Парки и детские площадки
Отсутствуют или слабо выражены. Нередко детская площадка может быть такой маленькой, что её строили ради только одного отчета, что около дома есть, где гулять с детьми. Только в дорогих ЖК иногда можно встретить большие детские площадки, но они могут находиться рядом с дорогой. Также в районе новостроек не строят парки. Только в старых районах можно пройтись по большим паркам с широкими аллеями, подышать свежим воздухом, отдохнуть. В районах новостроек каждый квадратный метр на счету и парки никто не планирует. Если только сами новостройки не возводятся на территории вблизи старого советского парка.	Когда строились советские дома, то планировались парки, детские площадки, стадионы. Нередко во дворах советской эпохи можно встретить и сейчас футболно-баскетбольные площадки. Детские песочницы. Что касается парков, то советской эпохе есть чем похвастаться. Практически во всех городах есть огромные советские парки, которыми можно гордиться. Некоторые дома старого жилого фонда расположены сразу рядом с ними.
Документы
Частная собственность. Такую квартиру можно продать, сдать, прописать в ней кого нужно без разрешения соседей; Долевая собственность по ДДУ (Договору Долевого Участия) – для того, чтобы продать такую квартиру, прописать в ней кого-то, сдать в аренду – нужно разрешение соседей в доме (это может быть 10-20 квартир). Половина хозяев может не проживать в своих квартирах, кто-то может снимать, поэтому собрать разрешения практически невозможно.	Частная собственность. Редко какие обманы возможны со вторичным жильем, так как свидетельство о собственности у всех стандартные. Однако, если дом признан аварийным, то могут возникнуть проблемы, поэтому при покупке вторичного жилья необходимо тоже перестраховаться и взять выписку из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости). Можно заказать в МФЦ (Многофункциональном центре).
Гаражи
Не строят. Есть только парковочные места. Иногда парковочные места можно приобрести в собственность, но редко. Порой на месте советского гаражного кооператива взводят районы с новостройками. Полноценный гараж сегодня может иметь стоимость половины квартиры, да и то, гаражные кооперативы — уже редкое явление.	В советское время в инфраструктуре городов закладывались гаражные кооперативы. Люди, которые работали на предприятиях города, получали гаражи в пользование.
КБО (Комбинат бытового обслуживания)
Сегодня это сочетание слов звучит не очень понятно. Однако те, кто помнит советские времена, прекрасно понимает, что это такое. КБО – это здания, в которых были парикмахерские, химчистки, ремонт обуви, и другие услуги. Сегодня в районах новостроек есть только магазины и аптеки. Зданий, где можно найти такие услуги – не возводят.	Строились во времена СССР с расчетом на число жителей в районах. КБО – это места, здания, где можно было найти разные услуги. В КБО можно было найти ремонт часов, техники, ремонт обуви с сапожником, ремонт одежды, парикмахерскую и химчистку. В некоторых городах в советских районах такие места еще остались и в них до сих пор работают люди времен СССР.

Новостройка или вторичка: что выбрать в этом году?

Если смотреть объективно, то везде есть свои минусы и плюсы.

К примеру, если говорить о вторичках. Такие квартиры могут иметь ряд своих особенностей:

Минусы вторичного жилья

1. Специфические запахи;
2. Тараканы;
3. Старые подъезды с облупленной краской.

   

   Стены подъездов исписаны нецензурными словами и фразами.

4. Лифты старые, которыми опасно пользоваться

   

5. Плохая вентиляция — часто засорившаяся и не работающая;
6. Грязные соседи;
7. Крыша дома протекает;
8. Проводка, старая – могут быть замыкания

   

9. Гнилые трубы и канализация;
10. Водопровод из стальных труб, которые покрыты изнутри слоем осадочных отложений, что портит питьевую воду. К тому же из-за этого на верхних этажах могут быть проблемы с напором воды;
11. Стены имеют трещины из-за давности постройки;
12. Деревянные поручни на перилах отсутствуют;

Однако не все вторички таки. Многие дома старого фонда вполне опрятны и чистые. Все зависит от управляющих компаний, которые обслуживают дом, а также от людей, которые живут в конкретном доме.

Читайте также: подешевеют ли квартиры в этом году

Плюсы вторичного жилья

• Развитая инфраструктура
• Широкие улицы и дворы рядом с домами

  

• Хорошее транспортное сообщение, много маршруток и автобусов. Нередко есть трамваи. Все это доступно в старых советских районах.
• Детские сады и школы в шаговой доступности.
• Больницы в шаговой доступности. И они есть в каждом районе.
• Рядом с домами в старых фондах есть озеленение вдоль улиц и парки, поэтому в старых районах, времен советской застройки, есть где гулять, отдыхать и дышать свежим воздухом.

  

  Как известно, деревья насыщают воздух кислородом и забирают углекислый газ, вредные вещества. Можно сказать, что парки – это легкие города. Поэтому наличие парков рядом с домом – это настоящая роскошь.

• Во дворах есть гаражи, гаражные кооперативы. Это очень удобно, когда для машины есть отдельный гараж. В советских районах еще можно купить такой гараж для машины в пределах шаговой доступности от дома.

  

  В районах новостроек такой роскоши нет. Все паркуют своим машины, как могут. Недостаток отсутствия гаража для машины: она мокнет под дождем, зимой машину засыпает снегом, может быть наледь и автомобиль может примерзнуть к асфальту. Необходимо постоянно контролировать машину, чтобы её не угнали, не поцарапали и т д.

Теперь сделаем такой же обзор новостройки. Квартира в новостройке тоже может иметь ряд особенностей:

Кстати, это может быть интересно: почему квартира или дом не продается?

Минусы новостроек

1. Новые дома могут иметь непонятный материал стен. К примеру, в Советское время строили либо панельные дома, либо кирпичные. Были стандарты, ГОСТ. Сегодня же застройщики прибегают к таким материалам, как газобетон и газосиликат. Говоря простым языком, это вспененные кирпичи больших размеров, легкие.

   

   Строительство из них идет быстро, однако такие материалы имеют ряд недостатков. Они очень сильно впитывают влагу. Зимой перепад температур, особенно в морозы и оттепели, разрушает структуру кирпичей, делает их рыхлыми и хрупкими. Со временем такие кирпичи могут просто рассыпаться. Или же застройщики вовсе используют некачественный кирпич, который покупается на заводе как брак по более низкой цене.

   

2. Нередко при строительстве домов застройщики используют пенопласт в качестве утеплителя стен. Однако данный материал вреден для здоровья. Пары, которые исходят из пенопластов, вредны для легких и могут вызывать онкологические заболевания.

   

   Изобилие пенопластовых материалов при строительстве дома негативно может сказаться на жизни новоселов.

3. Районы новостроек редко имеют зеленые насаждения. Вокруг домов новостроек маленькие тротуары для людей, либо вообще отсутствуют. Дороги могут быть представлены обычным грунтом, который после дождя представляет много сложностей, чтобы выйти из дома.

   

   При этом высота домов может достигать 17-18 этажей. А это около 400 квартир в одном доме. Таких домов может быть много, а околодомовой территории не хватает для людей. Тесно, много машин. Улицы вокруг дома похожи на парковку возле торгового центра.

   

   Однако здесь все зависит от конкретного застройщик и конкретной строительной компании.

4. Новостройки чаще всего возводят на окраинах городов, поэтому до центра добираться сложно. Автобусов и маршрутных такси может не хватать, поэтому люди вынуждены ездить на работу в тесном транспорте, стоя.
5. Пробки – довольно частое явление при поездках на работу из нового района. Район могут застроить большой, а дорога в город всего одна. И все на работу ездят в город. Поэтому пробки могут быть обычным явлением.
6. Больницы, школы и детские сады – редкость в новых районах. Люди, приобретающие жилье в новых районах закрепляются за теми же советскими больницами, школами и детскими садами в городе. В пешей доступности ничего нет. При этом во всех указанных учреждениях проблемы с очередями. Все это из-за того, что данные организации не были рассчитаны на новые районы.
7. Проблемы с парковками и гаражами. Новые дома чаще возводятся очень тесно друг к другу. Парковочных мест не хватает. Люди не знают, где поставить машину.

   

   Гаражные кооперативы если и есть, то ближе к центру города. В районах новостроек такое не строится.

8. В новостройках нередки проблемы с коммуникациями. При строительстве дома застройщики могут указывать, что к дому подключено все центральное, а по факту – центральных коммуникаций нет. Вместо центрального водопровода – своя скважина, из которой может быть дефицит воды на сутки потребления. Вместо центрально канализации – выгребная яма. Которая постоянно переполняется, так как ее объема на дом не хватает. Вместо центрального газового отопления, может быть свой котел в доме, который заполняют соляркой. Из-за этого отопление и горячая вода обходится новоселам в 3-4 раза дороже.
9. Документы тоже имеют ряд скрытых моментов. Если квартира по свидетельству будет идти как долевое участие, то такую квартиру нельзя будет продать без согласия других жильцов в доме. Этот момент покупатели могут не предусмотреть, а после покупки – проблема уже останется проблемой.
10. Цокольные этажи – частое предложение от застройщиков. Это подвальные квартиры с небольшим окном.

    

    В таких подземельных квартирах нельзя прописаться, также такую квартиру сложно продать. Нередко застройщики скрывают, что такие квартиры имеют статус «нежилое». Поэтому приобретая такую недвижимость по цене немного ниже других вариантов, можно потерять и деньги и здоровье. Ведь в подвальных (цокольных) квартирах сыро, холодно, может быть плесень и грибки от сырости и плохой вентиляции, что негативно сказывается на здоровье.

Читайте также: Прогноз цен на недвижимость

Плюсы новостроек

• Новостройка возводится из новых материалов. Если частный застройщик или строительная компания строит жилье на совесть, то оно лучше вторички.
• В новостройке новые коммуникации, трубы чаще всего пластиковые. Могут стоять новые газовые колонки или даже новые газовые котлы поквартирно, что позволяет экономить на коммунальных платежах, на отоплении и горячем водоснабжении.
• В новых домах всегда ароматно пахнет строительными материалами. Подъезды чистые, светлые

  

• Везде установлены пластиковые окна.
• Устанавливаются новые входные двери.
• В высотных домах такие же опрятные современные лифты.

  

• Нередко застройщики предлагают варианты квартир с ремонтом в европейском стиле. В такое жилье приятно войти и жить. Не стремно пригласить друзей, ведь все новое с современным дизайном.
• Околодомовая территория может иметь парковочные места, расчерченные для каждой машины. В некотороых ЖК (жилых комплексах) парковочное место идет вместе с покупкой квартиры. Таким парковочным местом можно пользоваться самому или сдать его в аренду.
• Если новостройки относятся к жилым комплексам, а это чаще всего высотки 17-25 этажные, то рядом с домами возводятся зеленые зоны, детские площадки, устанавливаются лавочки, места для прогулок и отдыха.

  

  Инфраструктура чаще всего отсутствует там, где дома возводят частные застройщики, когда каждый дом на районе принадлежит отдельному застройщику. В таких местах с инфраструктурой большие проблемы. Поэтому, если выбирать новостройку, лучше покупать у строительной компании, которые сразу строят несколько домов. Они закладывают при строительстве и придомовую территорию.

Новый дом или старая советская постройка?

С учетом приведенных выше сравнений, плюсов и минусов, можно купить как хорошую новостройку, так и хорошую вторичку. Или наоборот, можно ошибиться с выбором обоих вариантов, при этом думать, что надо было покупать другое.

Чтобы не допустить ошибок, ведь покупка недвижимости, чаще всего, покупка всей жизни, необходимо руководствоваться целым рядом критериев. Чем больше вы будете понимать, что вам нужно и каким должен быть объект недвижимости, вы совершите максимально удачное приобретение по цене и качеству. Вы можете скопировать себе данный перечень и ориентироваться по нему, что вам нужно предусмотреть:

Также людей интересует: Как получить жилье от государства бесплатно

Инфраструктура

1. Удаленность от центра
2. Больница
3. Садик
4. Школа
5. Спортзал
6. Бассейн
7. Магазины
8. Остановки
9. Аптеки
10. Транспорт
11. Пробки
12. Парковочное место
13. Прогулочные зоны
14. Тротуары
15. Парковки
16. Детские площадки

В доме

1. Этажность дома
2. На каком этаже должна быть квартира
3. Качество стен в доме
4. Центральное водоснабжение
5. Центральное отопление
6. Центральная канализация
7. Отопление газовое или солярка
8. Плиты в доме электрические
9. Плиты в доме газовые
10. Наличие лифта (узнать фирму, почитать отзывы)
11. Вид из окна
12. Наличие балкона
13. Ремонт
14. Черновая отделка (цементные стены и пол, ремонта нет)

Документы

1. Оформление через Росреестр
2. Предварительный договор с застройщиком
3. Договор Долевого Участия (ДДУ)
4. Статус квартиры «Жилое помещение»
5. Статус квартиры «Нежилое помещение»
6. Ипотека
7. На каких правах была приобретена квартира предыдущими владельцами. Если квартира погашалась частично маткапиталом, то могут быть проблемы с детьми. Даже если на них еще не зарегистрировали права собственности в квартире по закону, то родители могут иметь нотариальное обязательство сделать это. Поэтому, если детей в собственниках нет, это еще не значит, что жилье будет перепродано по закону. Такую сделку могут признать недействительной органы опеки. Это могут сделать даже через несколько лет. Это может стать шоком для новых владельцев.

Объективно, квартира в новостройке лучше, чем квартира-вторичка. В целом, квартиры в домах времен СССР хуже по качеству и изношены, но они отлично расположены. Новостройки наоборот – качество домов хорошее (если застройщик строил с соблюдением всех норм), но инфраструктура страдает.

Идеальный вариант – это новостройка в пределах города, недалеко от старого фонда. Тогда и дом новый, и доступ к инфраструктуре города имеется.

К примеры, среди вторичного жилья, в таких домах, как сталинки или хрущевки, может быть много недостатков в связи с тем, что строились они довольно давно. Например, в сталинка могут отсутствовать ванные комнаты. А в хрущевках люди жалуются на очень тонкие стены и невероятную слышимость.

Однако есть минусы и в новостройке. Как правило, в новом доме люди очень долго делают ремонты. А это, как можно услышать от многих новоселов, невыносимые муки, когда соседи сверху и сбоку могут одновременно сверлить стены и стучать. И это может продолжаться с самого утра до позднего времени. Уроки с ребенком не поделать, на выходном дне не выспаться, так как начинают ремонты рано утром. Как правило, ремонты делают ремонтные бригады, которых нанимают владельцы. Такое люди редко предусматривают при покупке, однако потом новостройки этим многим не нравятся.

Когда квартира приобретается во вторичке, там вероятность ремонта у соседей гораздо ниже. Если они что-то и делают, то это часто незначительные ремонты, типа повесить полку. А вот в новых домах делают проводку, кладут полы, устанавливают корпусную мебель. Ремонтный шум может продолжаться в новостройках до 3-5 лет с момента заселения дома. Один сосед заканчивает ремонт, другой его рядом начинает.

На что взять ипотеку

Если брать ипотечный кредит, то предпочтительнее будет вторичка. Дело в том, что дом старой постройки уже если простоял лет 50, то по нему четко видно, какие в нем недостатки. Если в целом дом после долгих лет сохранился в отличном состоянии:

• По стенам нет трещин
• По потолкам на верхнем этаже нет следов протекания
• Дом чистый – значит, живут порядочные аккуратные люди.

Вполне достаточно, чтобы предположить, что этот дом останется таким же еще через 50 лет.

А вот в новостройке квартира может быть с сюрпризами. Никогда не знаешь, какие соседи поселятся рядом с тобой. Порой, не всегда можно увидеть качество постройки, пока не пройдет несколько лет.

Нередко, когда в новостройках уже через 1-2 года идут трещины по стенам и потолкам. Значит, были какие-то нарушения при строительстве. При этом чистота в подъезде и рядом с домом не всегда гарантирует то, что и дальше так будет.

Если квартира в новостройке приобретается по самой низкой цене, то по соседству могут поселиться не самые лучшие соседи. К тому же, многие, купив новостройку, начинают свои квартиры сдавать в аренду.

Существуют дома, в которых половина жильцов – квартиранты. Они не особо следят за чистотой в подъезде и вокруг дома, могут шуметь и вообще – постоянно меняться. Непостоянные соседи, временные жильцы, могут причинять много дискомфорта постоянным жильцам в доме.

С учетом всего вышесказанного, брать ипотечный кредит лучше на вторичку, или же, если это новостройка, лучше покупать квартиру в доме, который уже сдан как минимум 3-4 года назад.

В давно сданных новостройках уже все более менее утряслось, можно понять, какие люди в целом живут в доме. Да и в новостройках, которым по 3-4 года ремонты уже почти все сделаны, поэтому риск шума – минимальный. И качество постройки, спустя несколько лет, оценить проще.

Автор статьи: Marina Rio