Плюсы и минусы вложения денег в недвижимость

Журнал ПрофиКоммент продолжает публикации на тему финансов и недвижимости и в этот раз мы рады представить вам обзорную статью на тему преимуществ и недостатков инвестирования средств в недвижимость.

Будут рассмотрены разные стороны данного вопроса. Это поможет принять вам свое, индивидуально-правильное, решение, касаемо сохранения и приумножения капитала. В написании обзора принимали участие профессиональные эксперты-аналитики журнала ПрофиКоммент в сфере финансов и недвижимости. Особенно это важно в свете коронакризиса.

Время

Здравствуйте, давайте поговорим с вами о том, насколько выгодны или не выгодны инвестиции в недвижимость. Разберем плюсы и минусы инвестиций в недвижимость с разной стороны. То есть, как и когда выгодно или невыгодно покупать сегодня

• квартиру,
• дом,
• землю,
• коммерческое помещение.

Взглянем для начала на недвижимость с позиции времени:

Окупаемость недвижимости в России

Время – деньги. Если вы умеете считать деньги, то и ценность времени вам понятна. Поэтому на приобретение недвижимости как инвестиции следует смотреть и под углом времени.

Что подразумевает под собой инвестирование в недвижимость? Инвестиции в недвижимость — это стабильно! Стабильно, так как жильё всегда чего-нибудь да стоит.

Особенно, если это крупные города. В них недвижимость дорожает каждый год. Поэтому с этой позиции инвестиции в недвижимость — это плюс. Это огромный плюс! Сами по себе деньги могут:

• Сгореть;
• Их может сесть инфляция;
• Может лопнуть банк;

Если у вас вклад, конечно, застрахован, то можно особо не бояться. А если капиталы составляют 10-20 млн, то уже надо бегать по разным банкам, раскладывать накопления, чтобы «не держать все яйца в одной корзине».

С недвижимостью несколько иначе. Здесь можно купить объект, и вот он будет приносить стабильный доход, например, от аренды.

Такое вложение будет сохранять ваши деньги и постепенно отбиваться. Это плюс!

Минус инвестирования в недвижимость

Нужно сказать и про минусы. Инвестиции в недвижимость – это, как правило, долгосрочное занятие. То есть, просто так взять деньги, вложить в недвижимость, потом, если что, через несколько дней передумать и продать ее, да еще с прибылью будет достаточно сложно.

Недввижимость — товар низколиквидный!

Просто потому, что цена на недвижимость растет не с каждым днем, а в течение нескольких лет. Может быть даже 10-15 лет нужно ждать, чтобы вложения отбились с прибылью. Ведь недвижимость – это отражение развивающейся экономики.

Со временем доходы людей увеличиваются в соотношении с расходами. Появляются новые направления в бизнесе, производстве и именно это добавляет недвижимости свою ценность.

Поэтому извлечь реальную прибыль можно только через какое-то время, если, конечно, вам не подвернется удача, и вы не станете владельцем дорогих апартаментов по весьма выгодной цене (ниже рыночной). Тогда моментальная продажа (даже с дисконтом) может принести прибыль.

Но, как правило, обратная сторона инвестиций в недвижимость – долгосрочность. То есть, если вы хотите получить прибыль в течение года, наверное, этот вариант мало кому подходит.

Хотя, здесь тоже многое зависит от самого рынка. Если он разогрет спросом и предложениями, где покупатели и продавцы активно совершают сделки, то уже через полгода, купив, к примеру, квартиру, её можно продать и получить доход. Но нередко бывает так, что люди беспокоятся вопросом, почему недвижимость не продается, когда выставляется на рынок.

Отражение времени на цене недвижимости

Давайте сравним покупку недвижимости и покупку машины, чтобы понимать, насколько выгодно или нет инвестировать в недвижимость. Например, если инвестировать в машину, то через 3 года она уже считается реально б/ушный.

За три года эксплуатации машины приходит серьёзный процент износа, поэтому она очень сильно теряет в цене. А что с квартирой или любой другой недвижимостью?

Квартира через 3 года может вырасти в цене и этот объект недвижимости можно выгодно продать. Есть риск, конечно, что цена может и опуститься, но здесь надо правильно выбирать место.  Если все будет сделано грамотно, то ваша квартира только подорожает.

Поэтому, если сравнить с большинством других каких-то активов, то недвижимость максимально защищена от такого параметра, как износ.

В случае с недвижимость он гораздо ниже, чем у других инвестиционных вложений. Вот явный пример с квартирой и машиной, чтобы оценить преимущества недвижимости для инвестирования в неё.

Аренда

У квартиры (или коммерческой недвижимости) есть ещё такой аспект, как аренда.

Выгодно ли покупать квартиру для сдачи: преимущества

С этой позиции плюс аренды в том, что это регулярная ежемесячная прибыль.

Квартира может стать инструментом-активом, который постоянно приносит доход. Представьте, сейчас такие времена, что, например, открыть магазин очень сложно. Продавать китайские товары, рисковать перепродавая, весьма затратно.

Потому, как везде крупные гипермаркеты. Их торговые сети победили почти всех мелких предпринимателей. То есть попробовать выйти на рынок и конкурировать с ними будет очень сложно. А квартира это то вложение, которое будет ежемесячно вам приносить какую-то прибыль.

Если это будет Москва или Питер – это еще более надежно.

• В Питере сейчас средний индекс цен аренды 25-35 тысяч в месяц;
• В Москве средний индекс аренды колеблется между 40-50 тысячами рублей;

Это значит, что после покупки грамотного объекта недвижимости, годовая прибыль может быть 300-500 тысяч рублей. Это плюс! И это ориентировочные доходы в прошлом году.

Выгодно ли покупать квартиру для сдачи: недостатки

Минус заключается в том, что аренда недвижимости — это такой же вид деятельности, как и вождение такси, приготовление пищи в ресторане. Это такой же вид деятельности, который требует определенных навыков и знаний.

То есть, просто так купить квартиру и предполагать, что она будет как-то сама по себе сдаваться, без всяких контактов с людьми и неожиданностей с их стороны – невозможно.

Аренда — это общение с людьми. Нужно понимать психологию, что это за люди? Могут ли они вам навредить — навредить вашей квартире?

Могут быть проблемы с соседями: жильцы могут затопить нижнюю квартиру, могут устроить пожар. И для того, чтобы этого не случилось, нужно это всё предусматривать заранее. Здесь реально работает только психология.

Еще один минус – это сроки проживания квартирантов. Как показывает практика, никогда не знаешь, насколько долго люди проживут. Даже не смотря на договор, где прописаны все условия, у квартирантов все может поменяться. Их жизненная ситуацию может измениться не зависимо от них:

1. Человек может потерять работу;
2. У кого-то умрет родственник;
3. Родит жена;
4. Семья решит взять кредит на квартиру;
5. и прочее…

И все эти неожиданные повороты в жизни квартирантов приведут к тому, что они уже не будут снимать. Могут прожить даже 1 месяц и им просто что-то не понравится:

1. Район;
2. Как добираться до работы;
3. Где находится школа;

и так далее…

Вдобавок, когда квартиранты съезжают с квартиры, они могут оставлять грязь, мусор – ведь у них переезд, им некогда думать о том, чтобы еще прибраться (в редких случаях, конечно, могут быть очень чистоплотные люди).

Владельцу недвижимости нужно всё убрать, отремонтировать (если что-то вышло из строя). Всё это создает дополнительные минусы, затраты, при сдаче недвижимости в аренду. Хотя кроме аренды обычно, можно еще переделать квартиру под хостел и контроллировать все ежечасно.

Поэтому нужно четко понимать, тот ли это вид деятельности, который вы сможете или хотите вести?

Местоположение

В зависимости от местоположения, квартира может быть прибыльным арендным бизнесом, а может и не быть. То есть быть убыточным вложением, потому что есть

• районы,
• города,
• и даже целые регионы,

где недвижимость ничего не стоит по факту её арендной прибыли.

Таких мест не много, но и немало. Например, квартира или дом могут не сдаваться вовсе за адекватные деньги, а только за оплату коммунальных услуг. Поэтому здесь важно уделить должное внимание данному параметру.

Преимущества покупки недвижимости в правильном месте

Место вашей недвижимости, то есть место, где стоит покупать, конечно, в первую, очередь – это финансово и экономически выгодное место.

Это место должно обладать следующими качествами:

1. Быть крупным или более-менее крупным городом;
2. Иметь туристические потоки, быть курортом, куда есть приток людей;
3. Сосредотачивать в себе крупные работающие производства, где есть деньги, где есть возможности;
4. Быть востребованным с позиции будущей продажи;

То есть там, где есть спрос на место в целом, значит это место выгодное. В России таких мест довольно много. Без всяких сомнений можно назвать таким местом

• Москву,
• Подмосковье
• или, например, Питер.

В целом, города-миллионники отличаются повышенным спросом на недвижимость. Вот такие места, где квартиры, в принципе, всегда в цене, выгодны для инвестирования.

Когда есть достаточно накоплений для того, чтобы приобрести квартиру в той же Москве или Подмосковье — нужно хорошо проанализировать само место. Выяснить:

• Кто живет в доме,
• Какой это дом
• Какая история у дома и у места,
• Узнать отзывы от людей, проживающих в районе, подъезде, лестничной площадке или по участку.

Если ошибиться с местом, можно потерять всё, а можно приобрести многое. И от того, как грамотно будет происходить выбор места для покупки недвижимости в качестве инвестирования, такой в будущем и будут результат самих вложений.

Инфраструктура

Обратите внимание на такой важный момент, как инфраструктура вокруг объекта недвижимости и её прогнозирование. От неё может кардинально зависеть повышение или понижение цены на недвижимость спустя годы.

Если заранее знать, что и где будет построено вблизи вашего объекта недвижимости, то можно спрогнозировать рост или падение цены на инвестиционный объект недвижимости.

Например, если рядом будет открыт, например, завод через 3-4 года, предположим, то цена может значительно вырасти, так как будет повышенный спрос на аренду.

А если после инвестиции в недвижимость вблизи организуют свалку, например? То никто не захочет в этом месте приобретать квартиру или дом! И при желании получить обратно свои деньги, можно просто прогореть. Это в данном случае минус инвестирования в недвижимость.

Или, например, вы купили дом с целью организовать гостиницу у трассы, а через пару лет пустят другую дорогу через пару километров и весь трафик пойдет мимо. И тут опять это отразится в виде убытков на инвестиции в недвижимость.

Жилье для себя

Нередко случается так, что люди вместо покупки отдельной второй квартиры расширяют (улучшают) свои собственные условия проживания. Инвестируют, так сказать, в себя. Выгодно ли это?

Плюсы инвестирования в недвижимость для себя

Чтобы понять, выгодна ли такая позиция, нужно хорошенько поразмыслить наперед. Как в конечном итоге можно будет и улучшить жилье для себя и извлечь из этого выгоду потом?

Многие рассуждают так: «Куплю квартиру, буду в ней жить, потихоньку делать ремонт и продавать». На этот счет можно сказать следующее:

Квартира, которую вы купите для проживания себя (в случае, если только вы один собственник), то это будет выгодно. Почему здесь надо сделать акцент – один собственник?

Если квартира приобретается для себя, то в целом это может быть выгодно. Но если это – семья, есть дети, родственники, которых при покупке недвижимости, как правило, прописываешь (регистрируешь), то такая квартира с годами обрастает юридическим грузом и ограничениями.

Вопрос наследования — одни из самых болезненых.

Время проходит и юридические закрепления всех членов семьи за конкретной недвижимостью могут только усиливаться.

К примеру, дети выросли, стали совершеннолетними, уехали в другой город работать или учиться, но остались прописаны. Если вы надумаете продавать недвижимость (эту единственную), вы будете зависеть уже от них:

• Надо выписаться и куда-то прописаться;
• Надо куда-то забрать вещи, отдать домашнего питомца на передержку;
• Надо разрушить весь устоявшийся быт, чтобы извлечь выгоду и, может быть, улучшить жилищные условия снова;

Получается, что в будущем квартира, в которой живет семья, в итоге она же сама и усложняет процесс продажи и возврата себе денег с прибылью.

Поэтому квартира, как инвестиция денег, не должна быть обременена юридической нагрузкой.

Только под такую квартиру можно взять кредит в банке, к примеру, или быстро эту квартиру продать даже в 2019 году.

В банках дают кредит под залог недвижимости, только если конкретная квартира:

1. Не единственное жилье заемщика;
2. В ней никто не прописан и временно не зарегистрирован;

А также у каждого банка могут быть разные дополнительные условия кредитования, но эти условия у всех надежных банков. Кстати, так как многие банки закрывают, нужно еще понимать, где брать кредит, а где — нет.

Поэтому давайте рассмотрим еще один параметр и добавим его в наш список преимуществ и недостатков инвестирования в недвижимость.

Кредит

Если у вас есть вторая, третья… не единственная квартира (или любая другая недвижимость), то под неё можете взять залог в банке и таким образом получить новую ликвидность, которую также можно снова вложить в какой-то бизнес.

С этой позиции такой объект недвижимости очень выгоден, потому что банки охотно дают кредит под залог хорошей недвижимости. Банки дают деньги под недвижимость, чего нельзя сказать по поводу какого-то вида бизнеса.

Например, у вас может быть какой-то малый, средний бизнес, частично, который, например, может быть в тени, или, в той или иной степени, зависеть от тендеров. Например, в этом году или год назад у Вас было выиграно тендеров на 20 млн, а в этом году вы заработали всего лишь 500 тысяч. Поэтому банк наверняка сможет дать какие-то кредиты под залог именно недвижимости и получить деньги, в принципе, будет не сложно. Поэтому вот с этой позиции, недвижимость — это плюс.

А вот минус — когда ты берёшь кредит под квартиру, за неё дают не полную рыночную стоимость, а какой-то процент. Приблизительно 70%, иногда 50% даже.

Но есть и один недостаток. Когда ты уже взял кредит в банке под залог квартиры, то ты уже не можешь эту недвижимость взять и в любой момент продать. При этом банку нужно отдавать проценты. Кстати, сегодня уже планируют проект в законодательстве, чтобы давать отсрочку от уплаты взносов по ипотеке, если человек теряет работу.

Вы уже закреплены с обеих сторон, поэтому действия здесь ограничены. Главное, чтобы такая недвижимость приносила постоянный доход, а это уже третья зависимость от спроса на аренду. Кстати, сегодня уже поднимается вопрос, что забрать за долги могут единственное жилье.

Конечно же, бывает, что у человека в собственности может быть и 10 квартир. Здесь достаточно возможностей для маневра.

Налоги

Теперь следует поговорить о главном – о расходах на содержание недвижимости. В чем они выражаются? Как вы уже поняли, на первом месте — это налоги. Например, во многих цивилизованных странах, в Европе, за уход от уплаты налогов может последовать уголовная ответственность. Человек может быть посажен в тюрьму вплоть до пожизненного срока, а то и больше. В России другая ответственность за неуплату налогов по аренде недвижимости.

Даже у нас пока в стране в этом плане либерализм очень широкий. Многие забывают о том, что нужно платить налоги за владение недвижимостью. Квартира, дом, коммерческая недвижимость или земля — это такие объекты, с которых нужно платить налоги.

Особенно при продаже!

Потому что, когда вы продаете эту недвижимость, у вас получается прибыль, соответственно. Кстати, смотрите про запрет на строительство многоквартирных домов на учстках под ИЖС.

Если вы продаете, предположим, квартиру по цене большей, чем при покупке, то вам придётся заплатить 13% НДФЛ. Например, Вы купили недвижимость за 2 млн., а продали, допустим, за 3 млн., то прибыли, то с прибыли 1 млн. вам придется заплатить подоходный налог. Но если это делать как юридическое лицо, то по различным налоговым схемам эту прибыль можно минимизировать.

Поэтому этот параметр – налоги — нельзя исключать при инвестиции в недвижимость. Положительный момент в том, что в России всё-таки налоги на недвижимость не такие высокие при продаже, по сравнению с продажей этой же самой недвижимости в Европе или той же Испании. Там очень много косвенных налогов и госорганы по налогам могут насчитать весьма большие суммы долга государству при продаже или аренде недвижимости в их странах.

Что еще можно сказать по поводу расходов при инвестиции в недвижимость? Затраты на содержание могут выражаться ещё в ЖКХ.

ЖКХ

Когда недвижимость приобретается, то у неё есть определенный уровень затрат на содержание. То есть, когда вы уже купили квартиру, то в зависимости от дома происходит уплата за ЖКХ то есть – коммунальные услуги. Здесь многое зависит от того, что это, например, за квартира — первичка или вторичка.

Если в ней централизованное отопление, то придется платить по полгода или круглый год за отопление – зависит от региона или конкретного дома. Если это новостройка с автономным газовым котлом, то за отопление уже можно будет платить копейки.

Но, даже если на всём стоят счётчики, то всё равно есть часть расходов, которые идут на содержание дома, капитальный ремонт и, соответственно, налоги. И, в целом, расходы на содержание квартиры могут варьироваться от нескольких тысяч рублей до 10-15 тысяч рублей.

Смотря, что это за квартира или частный дом. А также, что это за место – юг, север или это Москва, может быть Питер. В США, к примеру, из объектов недвижимости часто выбирают дома с участками. Их цена варьируется в пределах 1000 долларов за 1 кв. метр.

Более подробно смотрите здесь: сколько стоит недвижимость в США, чтобы иметь представление о разнице в цене недвижимости на мировом уровне.

Например, на классическую небольшую квартиру в Подмосковье за 2-3 миллиона придется платить по коммуналке (если там никто не живёт) около 2-5 тысяч рублей. Кстати, в некоторых случаях можно не платить за капитальный ремонт. Если этот объект – дом, то нужно платить за землю, за дом, за содержание территории и в общем может выходить сумма до 15 тысяч рублей.

Поэтому это тоже нужно закладывать, когда вы инвестируете в недвижимость. Какие деньги будет у вас забирать недвижимость, какие расход вы будете нести? Кстати, при покупке недвижимости в многоквартирном доме, необходимо заранее узнавать — может быть дом аварийный.

Сейчас есть хорошая тенденция, что в новых домах закладывают автономное газовое отопление с газовыми котлами. Это один из плюсов, если, например вы соберетесь инвестировать в недвижимость.

Если там никто не живет, то, в принципе, отопление можно минимизировать, Поставить зимой отопление на 12 градусов и по счетчику вам будут накручивать то количество энергии, которое будет израсходовано по счетчику.

Тем более, что с каждым годом отопление будет расти. У нас в этом году два раза будет индексация и будет повышение цен на ЖКХ.