В последние годы рынок жилья находился в состоянии стагнации – с одной стороны застройщики строили, с другой стороны – покупатели покупали. Процесс не менялся, резких событий не происходило, и цены держались в понятном диапазоне.
Но в ЭТОМ году всё резко поменялось – для тех, кто планировал покупку квартиры, наступили тревожные времена. Цены на рынке стали расти. Давайте разбираться, что же происходит и что нам с этим делать.
Льготная ипотека
Всё началось в 2020-м году. Пришёл ковид, экономика встала, людей отправили на удалёнку, никто не понимал, что будет дальше. Последствия нарастали, и государство решило прибегнуть к понятному методу – стимулировать спрос главного товара отечественного производства – включить программу льготной ипотеки.
Условия льготной ипотеки в апреле 2020 года:
- Срок до 1 ноября 2020 года
- Первоначальный взнос: 20% от стоимости жилья
- Ставка: не выше 6,5% в течение всего срока кредитования
- Сумма: 8 млн для Москвы и СПб и 3 млн для остальной страны
Затем были неоднократные пересмотры этой программы, поскольку выяснилось, что в Москве квартир за 8 миллионов нет, а спрос растёт.
Новые условия льготной ипотеки в июне 2020 года:
- Срок до 1 ноября 2020 года
- Первоначальный взнос: 20% от стоимости жилья
- Ставка: не выше 6,5% в течение всего срока кредитования
- Сумма: 12 млн для Москвы, МО, СПб, ЛО и 6 млн для остальной страны
После этого увеличения и пошёл активный рост цен на недвижимость по всей стране.
Условия льготной ипотеки ещё раз поменялись в августе 2020 года:
- Срок до 1 ноября 2020 года
- Первоначальный взнос: 15% от стоимости жилья
- Ставка: не выше 6,5% в течение всего срока кредитования
- Сумма: 12 млн для Москвы, МО, СПб, ЛО и 6 млн для остальной страны
Первоначально господдержка должна была завершиться 1 ноября, однако в конце октября льготная программа была продлена до 1 июля 2021 года.
Центробанк увидел пузырь
Отложенный спрос исчерпался ещё к ноябрю 2020-го, и с тех пор продажи стали падать. Почему так происходило? Дело в том, что инвестиционная покупка недвижимости в РФ достаточно сомнительное дело:
- Слишком высокие риски
- Валютные колебания
- Низкая конкуренция на строительном рынке
- Усложнена защита права собственности
- Строгие запреты в отношении коммерческого использования недвижимости (запрет на хостелы и гостиничные услуги в многоквартирных домах практически полностью уничтожает целесообразность вложения в квартиру как в бизнес-актив)
Среди покупателей 2020-го года преимущественно были конечники – то есть конечные потребители этого жилья, если можно так выразиться. Но поскольку Владимир Путин решил продлить программу льготной ипотеки с октября до 1 июля 2021 года, в рынок стали входить спекулянты.
И с тех пор на протяжении всего 2022 года цены продолжили свой рост, прибавив по мнению ЦБ не меньше 15%.
В мае первый зампред ЦБ Ксения Юдаева заявила, что
интерес к недвижимости становится не инвестиционным, а скорее спекулятивным.
В итоге монетарные власти пошли на закручивание гаек с ипотекой:
- Начали плавно повышать ключевую ставку
- Ужесточили выдачу кредитов
- С 1 июля программа льготной ипотеки пролонгировалась ещё на год, но уже в гораздо менее привлекательной форме – максимальная сумма до 3 млн, под 7% годовых.
Что будет с недвижимостью дальше
Очевидно, что бурного роста продаж, который был в прошлом году, уже точно не будет. После того, как размер ипотеки срезали до 3 млн, а процент по кредиту подняли к 7%, объектов, удовлетворяющих таким требованиям в крупнейших мегаполисах не осталось.
Москва и СПб уже точно не смогут получить покупателей жилья по этой программе, да и в регионах, если говорить о крупных городах, квартиры так сильно подорожали, что под эту сумму осталось довольно мало объектов.
Многие застройщики снизили темпы ввода новых домов, поскольку есть решение подождать и посмотреть, что будет с рынком дальше.
Очевидно, что в тех местах, где цены на жильё ниже 3 млн, продолжатся сделки, это прежде всего небольшие города. В столице, Питере и городах-миллионниках, цены дальше расти на этом факторе уже точно не смогут, но и падать пока никто не спешит. Налицо новый пузырь на рынке жилья.
Вывод:
инвестиционная привлекательность недвижимости остаётся в тех городах, где средняя цена квартиры меньше 3 млн рублей, поскольку программу льготной ипотеки продлили ещё на год, но всё зависит от спроса в конкретном месте. Что же касается крупных городов, то там точно льготная ипотека уже не сможет поддерживать рост цен, а значит всё не так радужно и есть предпосылки к падению цены, но всё строго индивидуально и в каждом случае может различаться.